Rechtsstand: Januar 2026
In der Beratungspraxis wird
zwischen Mietpreisbremse, Mietpreisüberhöhung und Mietwucher unterschieden, da
sie in unterschiedlichen Fällen greifen und unterschiedliche Rechtsfolgen
hervorrufen.
Die Mietpreisbremse ist eine
zivilrechtliche Begrenzung für Neuvertragsmieten in Gebieten mit angespanntem
Wohnungsmarkt. Sie wurde bis zum 31. Dezember 2029 verlängert. Verstöße gegen
die Mietpreisbremse können Rückforderungsansprüche der Mieter gegen ihren
Vermieter begründen. Die Prüfung erfolgt regelmäßig in drei Schritten: Erstens,
ob das Gebiet von einer entsprechenden Landesverordnung erfasst ist, zweitens
die Höhe der Vergleichsmiete und drittens, ob Ausnahmen wie Neubau oder
Erstvermietung greifen.
Die Mietpreisüberhöhung nach § 5 WiStG ist ein
ordnungswidrigkeitsrechtlicher Tatbestand. Die Mietpreisüberhöhung erfasst Fälle, in denen Vermieter ein knappes
Angebot ausnutzen und die Miete deutlich oberhalb der Vergleichsmiete liegt.
Die Anforderungen an Nachweis und Ausnutzungshandlung sind in der Praxis hoch.
Mietwucher nach § 291 StGB ist eine Straftat und
setzt ein auffälliges Missverhältnis
zwischen Leistung und Gegenleistung sowie die Ausnutzung einer Zwangslage oder
erheblichen Unterlegenheit des Mieters voraus. Die Voraussetzungen für das
Vorliegen sind hoch. Wo die Voraussetzungen vorliegen, drohen erhebliche
strafrechtliche Sanktionen. Für die Nachweisbarkeit ist eine sorgfältige
Sachverhaltserhebung (Zwangslage, wirtschaftliche Unterlegenheit,
Preisdifferenz, Marktumstände) und eine lückenlose Belegführung notwendig.
Doch wo liegt der Zusammenhang?
Zunächst wird festgestellt, ob die Mietpreisbremse greift, anschließend wird
die Vergleichsmiete nach Mietspiegel und die konkrete Miethöhe geprüft. Liegen
besondere Umstände wie Ausnutzungshandlungen oder eine Zwangslage vor, kommen
ordnungswidrigkeiten- oder strafrechtliche Tatbestände in Betracht.
Die Praxis zeigt: Bei einer
Neuvertragsmiete, die deutlich über der Mietspiegelspitze in einem angespannten
Gebiet liegt, ist primär die Mietpreisbremse zu prüfen und gegebenenfalls die
Rückforderung überzahlter Miete einzuleiten. Bei Bestandsmieten ist die
Vergleichsmiete aus dem Mietspiegel für Mieterhöhungen maßgeblich. Wird diese
überschritten, ohne tragfähige Begründung, ist die Mieterhöhung angreifbar.
Fazit: Die Mietpreisbremse greift
als zivilrechtliches Instrument, während die Mietpreisüberhöhung sowie der Mietwucher
ihren Ursprung im Ordnungswidrigkeiten- und Strafrecht finden und sich durch
unterschiedliche Schweregrade unterscheiden.